Overzicht
Starwood Real Estate Income Trust (SREIT) is een niet-beursgenoteerde real estate investment trust zonder einddatum, gesponsord door Starwood Capital Group en geadviseerd door Starwood REIT Advisors, L.L.C. De aandelenklassen zijn gestart op 21 december 2018 en op zijn hoogtepunt behoorde SREIT samen met Blackstone's BREIT tot de grootste niet-beursgenoteerde REIT's van de Verenigde Staten. Per 31 juli 2026 bezat SREIT 598 inkomensgenererende panden met een totale activawaarde van US$ 22,5 miljard, een totaal nettovermogen van circa US$ 8,0 miljard, een bezettingsgraad van 94% en een leverage ratio van 58%. De portefeuille mikt op minimaal 80% vastgoed en maximaal 20% vastgoedgerelateerde effecten en kasmiddelen.
Beleggingsstrategie
SREIT is bewust geconcentreerd in Amerikaanse huurwoningen: 71% van de portefeuille bestaat uit appartementen — 47% marktconforme huur en 24% sociale/betaalbare huur — waarmee het fonds met ruim 63.000 wooneenheden (circa 40.000 marktconform en 23.500 betaalbaar) tot de grootste eigenaren van huurappartementen in de VS behoort. Sectorverdeling per 31 juli 2026:
- Marktconforme appartementen 47%, betaalbare huisvesting 24%
- Industrieel/logistiek 12%, kantoren 7%
- Vastgoedleningen 4%, extended stay 2%, self-storage 2%, eengezinshuurwoningen 1%, overig 1%
Geografisch ligt 59% van de portefeuille in het zuiden van de VS en circa 80% in het zuidoosten en zuidwesten, waaronder ongeveer 30% in Texas en Florida; 9% is internationaal belegd (Italië, Spanje, Denemarken, Frankrijk, Noorwegen, Australië). In augustus 2026 kondigde SREIT een strategisch partnerschap van US$ 1,02 miljard aan waarbij Apollo Global Management een niet-controlerend belang van 41,5% nam in een joint venture met circa 120 betaalbare-huisvestingspanden; de opbrengst werd gebruikt om de kredietfaciliteit af te lossen en de leverage van circa 58% naar 54% te verlagen.
Structuur en voorwaarden
SREIT is een Maryland-REIT met fiscale rapportage via Form 1099-DIV; de uitkeringen zijn van 2020 tot en met 2025 elk jaar volledig aangemerkt als return of capital. Aandelen worden maandelijks uitgegeven tegen de NAV van de voorgaande maand, via financieel adviseurs, in vier klassen: Klasse T (tot 3,0% instapvergoeding plus 0,5% dealer manager fee, 0,85% totale jaarlijkse servicing fee), Klasse S (tot 3,5% vooraf, 0,85% servicing), Klasse D (tot 1,5% vooraf, 0,25% servicing) en Klasse I (geen commissies of servicing fee). De minimale eerste inleg bedraagt US$ 5.000 voor Klasse T, S en D en US$ 1.000.000 voor Klasse I, tenzij daarvan wordt afgeweken. De adviseur ontvangt een beheervergoeding van 1,25% per jaar over de NAV plus een prestatievergoeding van 12,5% boven een hurdle van 5%, met high water mark en volledige catch-up; sinds mei 2024 ziet Starwood af van 20% van de beheervergoeding (effectief 1,00%) totdat de terugkooplimieten volledig zijn hersteld. Sinds de start behaalde Klasse I tot en met 31 juli 2026 een geannualiseerd nettorendement van 5,05%, met kalenderjaren uiteenlopend van +26,3% in 2021 tot -8,6% in 2023. In april 2026 werd de maandelijkse uitkering verlaagd van US$ 0,1035 naar US$ 0,0770 per Klasse I-aandeel, een geannualiseerd uitkeringspercentage van circa 4,7%.
Liquiditeit
SREIT heeft geen beursnotering en het terugkoopprogramma staat al jaren onder druk. Terugkoopverzoeken overschrijden de limieten van het plan onafgebroken sinds oktober 2022. De oorspronkelijke limieten van 2% van de NAV per maand en 5% per kwartaal werden in mei 2024 verlaagd naar 0,33% en 1,0% — samen met de vergoedingskorting — en in juni 2025 gedeeltelijk verhoogd naar 0,50% en 1,5%. Met ingang van 29 april 2026 heeft het bestuur terugkopen volledig opgeschort, behalve bij overlijden of erkende invaliditeit en voor rekeningen onder US$ 5.000, elk met een plafond van US$ 5 miljoen per maand; in juli 2026 werd onder deze uitzonderingen voor circa US$ 4,2 miljoen aan aandelen teruggekocht. Sinds de oprichting heeft SREIT ruim US$ 5 miljard tegen NAV aan aandeelhouders teruggegeven en het management heeft als doel uitgesproken de terugkopen te hervatten zodra de liquiditeit is hersteld, zonder daarvoor een datum te noemen. Bij normale werking vinden terugkopen maandelijks plaats tegen de NAV van de voorgaande maand; aandelen die korter dan een jaar worden gehouden, worden teruggekocht tegen 95% van de transactieprijs.
Geschiktheid
SREIT wordt aangeboden aan Amerikaanse particuliere beleggers; volgens het prospectus van februari 2026 is een nettovermogen van minimaal US$ 350.000 vereist, of een bruto jaarinkomen van minimaal US$ 100.000 in combinatie met een nettovermogen van minimaal US$ 100.000. Het fonds is niet geregistreerd voor distributie in Nederland of elders in de EER en is voor Europese particuliere beleggers feitelijk niet toegankelijk; toegang buiten de VS vereist toestemming van SREIT of een broker-dealer. Zolang het terugkoopprogramma is opgeschort, biedt een belegging geen gegarandeerde uitstapmogelijkheid en past het product alleen bij beleggers die voor onbepaalde tijd kunnen aanhouden, de op taxaties gebaseerde NAV-waardering aanvaarden en de aanzienlijke hefboomfinanciering begrijpen.
